Valorização de imóveis no Brasil já é a maior do mundo

Valorização de imóveis no Brasil já é a maior do mundo, e chega a 229% nominais entre 1996 e 2010
Pesquisa traz São Paulo, tomada como referência de mercado, pela 1ª vez no topo do ranking, com aumento nominal de 27,38% sobre o 2º trimestre de 2010

31/8/2011 – 13:58 – Antonio Machado

O país acaba de conquistar um recorde mundial, que pode ser mais inquietante que alentador: a maior valorização imobiliária, entre um conjunto de 39 países, de China aos EUA, Turquia à França, no segundo trimestre em relação à mesma base de 2010. Qualquer sinal de bolha no mercado que arruinou os EUA é motivo de apreensão.

Promovida pela Global Property Guide, firma inglesa com matriz em Manila, a pesquisa traz pela primeira vez a cidade de São Paulo – tomada como referência de Brasil -, no topo do ranking. Em termos nominais, sem abater a inflação, a valorização foi de 27,38% sobre o segundo trimestre de 2010, seguida por Hong Kong – cidade-estado associada à China -, com aumento de 25,93%.

Na medição intertrimestres, o aumento do preço do metro quadrado em São Paulo atingiu 7,21%. Em Hong Kong, 5,33%. Na China, que na pesquisa é representada por Xangai, sua maior metrópole, o aumento anual até o segundo trimestre foi de magro 0,74%, e entre o 1º e o 2º trimestres, 0,53%. Depois do estouro da bolha imobiliária nos EUA, que aleijou a economia na zona do euro, a China parecia ser a derradeira terra da oportunidade para a construção civil. Parecia.

Com os mercados estagnados em escala global, Brasil aparece como exceção entre as grandes economias. Com valorização acima de dois dígitos na comparação anual, só há quatro países, todos pequenos (Hong Kong, Tailândia, Estônia e Singapura), além de Brasil.

A situação se repete na lista que abate a inflação, tecnicamente mais realista que a comparação nominal, preferida pelos corretores de imóveis. Hong Kong está na frente, mas por um pelo. Lá, o preço dos imóveis no 2º trimestre teve alta anual de 19,76% (e de 3,51% intertrimestres), contra 19,50% em São Paulo (e 5,17% do 1º para o 2º trimestre de 2011). Mas, enquanto o mercado perde pique em Hong Kong, respondendo ao aperto monetário contra a inflação promovido pelo governo local em sintonia com Pequim, no Brasil ele alça voo.

Mais impressionante é que somente em 13 dos 39 países analisados houve aumento de preço dos imóveis em doze meses até junho último, abatida a inflação do período. E, dos 26 no território negativo, em 18 o ritmo da queda continua aumentando. Nos EUA, por exemplo, se a retração em doze meses até o 2º trimestre de 2010 fora de 1,88%, um ano depois a recessão dos imóveis aumentou para 5,93%.

A polêmica sobre bolha

Parte dos dados considerada pela Global Property Guide se baseia na pesquisa trimestral sobre o preço de imóveis da FIPE, entidade de estudos da Faculdade de Economia da Universidade de São Paulo (USP). Outras fontes, inclusive para mapear a situação no Rio de Janeiro, citado como o mais caro do país, são o Ibope Intelligence e pesquisas diretas de empresas, como a Cyrela, fundos e bancos.

É inconclusiva a discussão sobre se o preço dos imóveis já exibe sinais de bolha, definida como especulação desenfreada, ou estaria perto de algo assim. Fato é que até 2004 o mercado estava quase parado. As reformas do crédito imobiliário introduzidas no começo do primeiro governo Lula mudaram esse panorama. O resto veio com o aumento da renda, a queda dos juros e a retomada das construções.

O dobro em dois anos

Mas há indicadores que sugerem um avanço rápido demais do preço. Em apenas dois anos, o preço de apartamentos novos com um quarto em São Paulo dobrou. Entre 2008 e 2010, segundo a Embraesp, firma de avaliação de imóveis, unidades novas com dois a quatro quartos tiveram aumentos de preços de 40% e 60%, respectivamente.

Em prazo maior a corrida dos preços em relação a outros ativos é mais impressionante. De 1996 a 2010, o preço de novos lançamentos em São Paulo engordou 229%. Ou 131,6% em termos reais, conforme os dados da Embraesp citados pela Global Property Guide.

Os cubículos verticais

Na mão contrária à idéia de bolha, a maioria se fia na relação do volume do crédito imobiliário como proporção do PIB, que é baixa no Brasil: 4,1% do PIB em 2010, vindo de 1,4% em 2005, contra mais que o triplo no México e 40% do PIB na área do euro.

Mas já houve surto parecido com bolha na área de flats, não muito mais de uma década atrás em São Paulo, sem o envolvimento de crédito. Quando o mercado saturou, o preço desabou. Muitos flats acabaram relançados anos depois como edifícios de um dormitório.

O melhor é ficar atento. E incentivar os governos municipais a abrir áreas de expansão, em vez de autorizar a construção de cubículos verticais – o modo vesgo de compor a renda com a prestação do financiamento e o preço do imóvel, normalmente função de terrenos inflacionados.

Boom até na hotelaria

De modo silencioso, tal como o salto do preço dos imóveis quando comparado ao cenário de despejo e recessão no mercado imobiliário no mundo, o Brasil vai despontando em rankings variados. Nas três Américas, por exemplo, só em quatro cidades houve aumento de dois dígitos da taxa de ocupação em hotéis em julho, segundo uma firma de pesquisa no ramo, a STR: Montreal, com 77% de ocupação, Miami (75,8%), Santiago (73,6%) e Rio (72,1%).

Noutro indício de que o Brasil está caro, São Paulo teve o maior aumento da tarifa média diária em julho: 33,8%, para US$ 143,20. Em seguida vem o Rio, com alta de 24,8%, para US$ 198,97. A maior diária média está em Nova York, mas, por ora, lá parou de subir. E aqui sobe sem parar.

Artigo apossado de:

http://www.advillage.com.br/conteudo_detalhes.asp?id=57489
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